Opinie 30 mei 2024 Deel artikel

De klassieke winkelstraat wint het van het binnenstedelijk winkelcentrum

Hoe hebben winkelgebieden zich in de loop der jaren ontwikkeld? Waar de markten ooit voorloper waren van de winkels die we nu kennen is er ook sinds de opkomst van de eerste moderne winkel in de jaren ’90 veel veranderd. In dit artikel gaan we in op de ontwikkelingshistorie van winkels in binnensteden. We belichten enerzijds de aloude winkelstraat en anderzijds de later toegevoegde (binnenstads)winkelcentra. Vanuit Ginder zien we een trend dat binnenstedelijke winkelcentra, die in de jaren 80 en 90 zijn toegevoegd, anno 2024 moeilijke tijden doormaken. Wint de klassieke winkelstraat het van het binnenstedelijk winkelcentrum?

Ontstaan van winkels en winkelstraten
Markten, waar door boeren en rondtrekkende handelaren eeuwenlang handel gedreven werd, vormen de voorloper van de winkel. De markt vindt plaats op een vaste locatie binnen de stad, veelal het centrale plein of marktplein genaamd. Vanwege het succes, de groei van de vraag en daarmee het aanbod, wordt het aloude marktplein in omvang te klein. In veel gevallen ontstaan als gevolg hiervan nieuwe markten op andere locaties binnen de stad. De straat of het plein krijgt de naam van de betreffende koopwaar: Melkmarkt, Kaasmarkt, Ganzenmarkt, Houtmarkt en Kalverstraat zijn hiervan slechts enkele voorbeelden.

De eerste vaste winkels ontstaan rondom de markten. Vindt de verkoop aanvankelijk buiten plaats (voor het pand, waarbij het pand als opslagruimte fungeert), later verhuist ook de handel naar binnen, waarmee de voorhuizen van de panden een min of meer permanente bedrijfsfunctie krijgen: de winkel is een feit. Overigens blijft het achterhuis veelal voor wonen bestemd.

De ‘moderne’ winkel heeft zich pas in de 19^e eeuw ontwikkeld. De directe band met het ambacht verdwijnt en de winkel wordt doorgeefluik van goederen afkomstig uit de eerste fabrieken. De winkels worden groter en de achterhuizen worden bij de winkel getrokken. Niet alleen rond de markt maar ook in de straten die naar de markt toe leiden, ontstaan winkels. Zo ontstaan de eerste ‘winkelstraten’, waarbij winkelfuncties het straatbeeld domineren. Eind 19^e eeuw doet het warenhuis zijn intrede, met zijn brede en diepe aanbod een cruciale pijler van het winkelaanbod, die grote trekkracht genereert en de winkelstraten krachtiger maakt.

Opkomst van planmatige winkelgebieden in binnensteden
In de naoorlogse periode werd het Nederlandse winkelareaal sterk uitgebreid, onder invloed van de groeiende bevolking en de stijgende welvaart. In de jaren 60 werden de eerste planmatige winkelcentra gerealiseerd, denk aan de Lijnbaan in de binnenstad van Rotterdam.

De Lijnbaan wordt vandaag gezien als het eerste planmatig gerealiseerde winkelcentrum in Nederland. Het centrum is op Amerikaanse leest geschoeid en was in die tijd uiterst modern. Het Lijnbaan-principe slaat aan omdat het voorziet in een verkeersvrij, geclusterd winkelgebied.

De druk op de binnensteden neemt in de jaren daarna steeds verder toe, waardoor die verder verdicht werden. In de jaren 70, 80 en 90 werden in tal van steden binnenstedelijke winkelpassages en winkelgebieden gerealiseerd. Soms werden bestaande ‘open’ locaties gebruikt, bijvoorbeeld parkeerterreinen, waar nieuwe winkelprojecten werden gerealiseerd inclusief parkeerplaatsen, in de vorm van een inpandige parkeergarage. In andere gevallen werden bestaande gebouwen gesloopt om plek te maken. Daartoe werden zeker in de beginjaren, soms hele wijken afgebroken om plaats te maken. Zo werd in Utrecht de gehele Stationswijk gesloopt inclusief het zeer fraaie pand van verzekeraar De Utrecht, dit alles om plaats te maken voor winkelcentrum Hoog Catharijne. Vanaf de jaren 80 wordt voorzichtiger omgesprongen met het binnenstedelijk erfgoed, dankzij méér waardering voor oude gebouwen en werden steeds vaker de oude gevels en later ook de gebouwen zelf, behouden.

Vanaf 2000 komt e-commerce op en maakt een stormachtige groei door: de gang naar de winkel is niet meer noodzakelijk, de consument ontdekt het gemak van online aankopen doen. De behoefte aan fysieke winkels neemt gestaag af en er treedt op steeds meer plaatsen winkelleegstand op: eerst aan de randen, later ook op de betere locaties. Gaande de jaren 10 gaan gemeenten zich actief bemoeien met deze leegstand, die als ongewenst wordt gezien. Immers een half leegstaande winkelstraat of winkelcentrum is onaantrekkelijk, straalt af op de rest van het centrum en stoot consumenten af, die steeds vaker de keuze maken voor een grotere winkelstad.

Ginder actief in binnensteden
In deze fase wordt Ginder vaak betrokken bij centrumgebieden, vaak met aanleiding en als doel de structurele leegstand aan te pakken. De eerste stap is in overleg met ondernemers en vastgoed-eigenaren goed na te denken over het toekomstperspectief van alle straten/ deelgebieden in het centrum. Dat betekent in veel gevallen ook keuzes maken: niet alle winkelgebied kan ‘gespaard’ blijven, er is visie nodig op de verschillende straten en hun perspectief. Wij werken met gebiedsprofielen, waarbij we in nauw overleg met gemeente, ondernemers en vastgoedeigenaren per stedelijk deelgebied de toekomstige propositie bepalen. In sommige straten zien we nog volop kansen voor winkels, terwijl andere straten kampen met structurele leegstand; hier maken we met elkaar de keuze voor een alternatieve invulling, bijvoorbeeld woningen of werklocaties. Vervolgens gaan we 1 op 1 in gesprek met ondernemers en eigenaren, die we stimuleren zich te verplaatsen naar een beter passend gebied en we voeren transformaties door in de panden die zij verlaten.

Nieuw wint het niet van oud

Vanuit onze lange en brede ervaring in uiteenlopende steden, zien we momenteel een interessante ontwikkeling. Kort gezegd kan de trend omschreven worden als: nieuw wint het niet van oud. We zien een trend dat binnenstedelijke winkelcentra, die in de jaren 80 en 90 zijn toegevoegd, in veel gevallen de laatste/meest recente toevoeging aan de betreffende stad, anno 2024 moeilijke tijden doormaken. We geven de situatie in enkele steden waar wij actief zijn, weer:

In Apeldoorn werd in de jaren 90 de Oranjerie toegevoegd aan de binnenstad. In combinatie met de Korenpassage en de Hoofdstraat werd een winkelcircuit voorzien. Dit circuit is nooit goed van de grond gekomen. Momenteel is de leegstand in de Korenpassage en Oranjerie zo groot dat beiden waarschijnlijk gesloopt gaan worden, ervoor in de plaats komen een park en veel woningen, hoewel er op beperkte schaal ook winkels terugkomen.
In Zeist werd in de jaren 90 Belcour toegevoegd. Een planmatig winkelgebied wat diende als verbinding tussen Slotlaan en V&D warenhuis. Het V&D pand staat inmiddels al 10 jaar leeg en sindsdien heeft ook Belcour het moeilijk. Recent hebben wij geadviseerd Belcour als verbindend winkelgebied te behouden maar wel stevig te investeren in het verblijfsklimaat.
In Den Helder werd eveneens in de jaren 90 de Kroonpassage aan de binnenstad toegevoegd. Ook hier werd een loopcircuit beoogd maar ook hier zien we dat dit niet is gelukt. Momenteel staat de Kroonpassage bijna geheel leeg en zijn er concrete plannen de gehele passage te slopen en er een supermarkt terug te brengen.
In Ede werd in de jaren 90 de Achterdoelen als planmatig winkelcentrum toegevoegd. Na het vertrek van de grootste huurder zien we ook in dit gebied veel leegstand. De gemeente beraadt zich over de toekomst van het gebied.
Ook in veel andere steden doen zich soortgelijke problemen voor, denk aan Rijswijk, Vlaardingen, Spijkenisse, Hengelo, Oosterhout en vele anderen.Treurig dat genoemde ‘nieuwe’ winkelcentra er op het moment van hun gouden (25-jarig) jubileum zo bij staan. En hoe duurzaam is het om een deel van deze centra 25 jaar na realisatie alweer af te breken, zoals her en der gaat gebeuren.

Tegelijkertijd hoopgevend dat de ‘klassieke’ winkelstraten de storm een stuk beter doorstaan. De Hoofdstraat (Apeldoorn, Slotlaan (Zeist), Keizerstraat (Den Helder) en Grote Straat (Ede) kennen zeker ook leegstand, maar blijven al met al beter overeind.

Wij vinden het interessant om te zien dat de aloude winkelstraten kennelijk zoveel kracht hebben dat zij in staat zijn moeilijke tijden te overleven. Is het een kwestie van locatie, de beste plek? Of is het de uitstraling van de oude panden en winkelgevels, die kennelijk nooit verveelt? Of zijn panden meer multifunctioneel van karakter en kunnen zij beter inspelen op verandering van functie dan complexen die zijn ontwikkeld sec voor winkels?

Het verdient aanbeveling om dit eens verder te onderzoeken. Waarbij opgemerkt moet worden dat het bekendste planmatig gerealiseerde binnenstedelijke winkelcentrum aan de malaise lijkt te ontkomen: Hoog Catharijne. Hier lijkt echter de zeer gunstige ligging (tussen historische binnenstad en Nederlands grootste NS-station) de specifieke verklaring.

Benieuwd naar meer over dit onderwerp? Of wil je eens kennismaken met een van onze experts op dit gebied? Onze collega's Jan-Willem en John staan voor je klaar.