Projecten 06 oktober 2022 Deel artikel

Onderzoek naar de logiesmarkt in Stad Antwerpen

Als expertbureau in de vrijetijdssector is Ginder door de Stad Antwerpen gevraagd te adviseren over de ontwikkelperspectieven voor de logiesmarkt (destijds nog onder de naam ZKA Leisure Consultants). De hotelsector vroeg zich af of de markt gezond bleef als de grote planvoorraad zou worden toegevoegd. Er was behoefte aan een objectieve marktanalyse, waarbij wij zijn voorgedragen vanuit de hotelsector aan de Stad Antwerpen. Het accent in het onderzoek lag op de hotels en hostels. Antwerpen is een schitterende stad om ons vak uit te mogen oefenen. Dit project vond plaats in nauwe samenwerking met vele medewerkers uit diverse werkvelden van Stad Antwerpen, hoteliers in Antwerpen, het Antwerp Convention Bureau, Gilde der Antwerpse Gastenkamers en de Antwerpse Hotelassociatie. Ook benutten we de kennis en data van Toerisme Vlaanderen. Samen met Stad Antwerpen kijken we in dit artikel terug op dit erg boeiende project. Wat hebben we geleerd en wat zijn de belangrijkste resultaten geweest?

STERKE AANBODONTWIKKELING VANAF 2019, MEER AANBODDIVERSITEIT EN EEN GROTE PLANVOORRAAD

De ambitie van Stad Antwerpen is een kwalitatief en divers logiesaanbod in stad te realiseren dat internationaal concurrentieel is. Stad Antwerpen kent een rijk aanbod aan logiesbedrijven. Eind 2021 beschikte de stad over zo’n 8.000 logieseenheden. Ruim 80% van deze eenheden is te vinden bij de hotels en hostels. Ook andere logiesvormen als B&B en vakantiewoningen zijn onderdeel van deze 8.000 eenheden, deze markten zijn al enkele jaren sterk in ontwikkeling. De meeste hotels zijn geclassificeerd met drie of vier sterren (superior). Eind 2021 zijn er echter ook twee concepten met vijf sterren kwaliteit geopend. De laatste jaren zijn succesvol stappen gezet in een toenemende aanboddiversiteit. Het aantal kamers bij hotels en hostels groeide met name hard tussen 2019 en 2021 (+15%). Gezien het aantal (voorwaardelijk) vergunde plannen is de verwachting dat het logiesaanbod de komende jaren verder groeit.

VRAAG GROEI MINDER HARD DAN AANBOD, KAMERBEZETTING TOT 2020 IN ORDE, KAMERPRIJZEN ONDERGEMIDDELD

Tussen 2009 en 2019 is de vraag bij hotels en hostels toegenomen. Over deze periode groeide het aanbod echter harder dan de vraag. In deze periode valt het jaar 2016 op, het jaar van de aanslagen op Luchthaven Zaventem. Dit zorgde ook in Antwerpen voor een flinke vraagterugval en een moeizaam herstel in de jaren nadien. Vergeleken met andere (Nederlandse en Belgische) steden was de kamerbezetting in Antwerpen tot en met 2019 op niveau (>70%). De toeristische en zakelijke markt zijn ongeveer gelijkmatig verdeeld. De gemiddeld gerealiseerde kamerprijs bleef echter achter. De coronacrisis zorgde uiteraard voor een gemiddelde lagere bezetting, maar ook voor gemiddeld lagere prijzen.

DE HUIDIGE LOGIESKWALITEIT SLUIT AAN BIJ DE VRAAG VAN DE CONSUMENT, MAAR VOOR HOE LANG NOG?
In het najaar van 2021 brachten wij de vitaliteit van de hotels en hostels in beeld aan de hand van schouws, enquêtes en deskresearch. Dit geeft antwoord op de vraag in hoeverre de huidige logieskwaliteit in Antwerpen aansluit bij de vraag van de consument. Het antwoord op deze vraag is positief. Het merendeel van de bedrijven beoordeelden wij als vitaal. Deze bedrijven scoren positief op zowel de geboden kwaliteit als het perspectief. Wel is het zeer de vraag of dit op termijn ook zo blijft. Voor een deel is de kwaliteit en het perspectief maar net positief. Het is reëel dat de vitaliteit op termijn onder druk komt te staan, zeker bij tegenvallend marktherstel en toevoeging van nieuw (grootschalig) logiesaanbod. Daar is gezien het recent toegevoegde aanbod en het aantal (voorwaardelijk) vergunde plannen wel sprake van.

NAUWELIJKS MARKTRUIMTE VOOR NIEUWE HOTELCAPACITEIT EN DE PLANCAPACITEIT OVERSTIJGT DEZE RUIM

Stad Antwerpen had behoefte aan inzicht in de toekomstige marktruimte in de logiessector. We formuleerden een zo nauwkeurig mogelijke voorspelling aangaande de toeristische, de zakelijke en de MICE-markt. Om dit zo scherp mogelijk te krijgen voerden we deskresearch uit, bestudeerden we de prognoses van financiële instellingen en brancheorganisaties en spraken we met vele medewerkers uit diverse werkvelden van Stad Antwerpen. Diverse ontwikkelingen in Antwerpen hebben de potentie meer verblijfsgasten naar de stad te trekken. Denk aan de heropening van het Koninklijk Museum voor Schone Kunsten, de Rubens Experience, het doel om het Vlaams Culinair Centrum te creëren of de mogelijke uitbreiding van de twee grootste MICE-locaties in de stad. Dit resulteerde in een beeld van de marktruimte voor nieuwe hotels en hostels tot en met 2030 (opgezet in drie ontwikkelscenario’s; optimistisch, realistisch, pessimistisch). Het hersteljaar waarin de vraag terugkeert naar 2019 verschilt per scenario. De conclusie was dat, in alle drie scenario’s, de kamers in vergunde plannen een groter volume hebben dan de marktruimte.

ONWENSELIJEK RUIMTELIJKE EFFECTEN DREIGEN OP TERMIJN

Overaanbod ligt op de loer. Een toekomstscenario dat de bezettingsgraden onder de norm komen te liggen, is niet uit te sluiten. Dit raakt individuele bedrijven. Er is dan onvoldoende ruimte om te investeren, de prijsconcurrentie wordt steviger. Dit kan gaan leiden tot een neerwaartse spiraal met als gevolg ongewenste ruimtelijke effecten, zoals achterstallig onderhoud van het hotelpand en de faciliteiten. Het is belangrijk hierop te anticiperen in beleid. Grote infrastructurele werken in Stad Antwerpen kunnen hier positief aan bijdragen. Dit gaat veel (tijdelijke) werkgelegenheid brengen. Wanneer een aantal hotels ervoor kiest om deze arbeiders te accommoderen, en daarmee feitelijk de logiesfunctie opgeeft, dan draagt dit bij aan het functioneren van andere hotels en hostels. Het aantal logiesovernachtingen hoeft dan immers over minder kamers verdeeld te worden.

TOETSINGSKADER OM EXCELLENTE HOTELPLANNEN OP DE JUISTE LOCATIES TE LATEN LANDEN

Een behoudend beleid gericht op kwaliteit en innovatie sluit aan bij de bevindingen. In nauwe samenwerking met Stad Antwerpen en marktpartijen stelden we een toetsingskader op voor nieuwe logiesinitiatieven. Met dit toetsingskader kan Stad Antwerpen sturen op een divers, toekomstbestendig en geografisch verspreid logiesaanbod. Dit toetsingskader heeft een integraal karakter en is opgebouwd uit vier elkaar versterkende perspectieven: markt, financieel, ruimtelijk (wat zijn kansrijke locaties voor nieuwe logiesbedrijven?) en sociaal-maatschappelijk. Dit is een aanvulling op bestaande ruimtelijke en stedenbouwkundige wetgeving. Het is een praktisch hulpmiddel voor investeerders, ontwikkelaars en exploitanten en stelt Stad Antwerpen in staat plannen eenduidig te toetsen en eventueel te honoreren.

ADVIEZEN DOOR STAD ANTWERPEN VERWERKT IN HET ACTIEPLAN LOGIES

Uit onze analyses zijn diverse aanbevelingen voortgekomen. Stad Antwerpen is hiermee aan de slag gegaan en heeft de aanbevelingen concreet omgezet in het Actieplan Logies. Dit Actieplan bestaat uit een drietal domeinen:

Marktruimte en -behoefte regisseren en sturen, zoals de invoering van het door ons ontwikkelde toetsingskader om nieuwe hotelinitiatieven eenduidig te toetsen en de oprichting van het adviesteam met een mandaat dit toetsingskader toe te passen;
Gelijk speelveld handhaven, mede gezien de sterke ontwikkeling van het aanbod aan B&B’s en vakantiewoningen en potentiële impact op de leefbaarheid in de stad of wijken. Stad Antwerpen heeft onder andere het inrichten van een stedelijke werkgroep logies en het opzetten van wijkgebonden steekproefcontroles opgenomen in het Actieplan;
Vitaal en up-to-date aanbod stimuleren en garanderen door onder andere het uitwerken en aanbieden van begeleidingstrajecten voor ondernemers.

DE OPDRACHTGEVER AAN HET WOORD

Koen Kennis, de Antwerpse schepen voor toerisme: ‘Dit onderzoek is een nuttig beleidsinstrument, waardoor we ons beleid kunnen onderbouwen met data. De brede opzet ervan, met de betrokkenheid van de toeristische sector zelf, maakt het des te relevanter.’

MEER INFORMATIE?

Neem contact op met onze adviseur Bennie Roelands via b.roelands@wijzijnginder.nl of 06 53 92 98 85.