Nieuws 30 mei 2024 Deel artikel

De booming markt van de verkoop van recreatiewoningen lijkt voorbij

Recreatiewoningen. Vooral tijdens de coronajaren gingen ze als warme broodjes over de toonbank. Campings werden opgekocht en omgeturnd tot recreatiepark. Met name omdat er in de ontwikkelfase veel winst te maken viel. Waar de afgelopen jaren de beleggers de overhand hadden op de aankoopmarkt, laten deze de recreatiewoningen nu steeds meer links liggen. Het zijn nu vooral particulieren die een chalet of recreatiewoning kopen, vooral voor eigen gebruik. De vraag naar recreatiewoningen is daarom gedaald. Het is nog te vroeg om te zeggen dat het écht lastig is om recreatiewoningen te verkopen, maar ontwikkelaars zien zeker dat het niet meer zo makkelijk gaat als voorheen.

De afgelopen jaren zagen we een steeds duidelijkere splitsing bij recreatieparken. Aan de ene kant de vastgoedontwikkeling, waarbij rendement werd gemaakt door recreatiewoningen te ontwikkelen en te verkopen door middel van uitponding. Deze woningen werden verkocht als tweede woning (voor eigen gebruik) of als beleggersobject (het maken van rendement door de recreatiewoning in de verhuur te zetten). Aan de andere kant was er de bedrijfsmatige exploitatie van het park, waarbij rendement wordt gemaakt door de exploitant die de woningen in de verhuur zet. De vastgoed ontwikkeling stagneert maar de verhuurexploitatie blijft wel gestaag stijgen.

Kosten, rente en belasting maken het kopen van recreatiewoningen minder aantrekkelijk.

Half 2023 publiceerde NVM Makelaars in hun rapport ‘De Nederlandse markt voor recreatiewoningen’ de jaarcijfers over 2022. In deze cijfers was een daling (-7%) in het aantal verkochte recreatiewoningen te zien in 2022 t.o.v. 2021. Ook zagen we een verruiming in het aantal beschikbare recreatiewoningen ten opzichte van 2021. Factoren als een gestegen hypotheekrente, een hogere overdrachtsbelasting op tweede woningen, de toenemende spaarrente en de zwaardere belasting van de tweede woning als eigen vermogen in box 3 maken dat de tweede woning als beleggingsobject steeds minder aantrekkelijk geworden is. Immers, het rendement daalt.

Gelukkig voor ontwikkelaars is de groep particulieren die een recreatiewoning zoekt voor eigen gebruik nog steeds actief op de markt. Echter, naar de toekomst toe verwachten we bij Ginder dat het ook lastiger zal worden om aan deze groep een recreatiewoning te verkopen. Allereerst komt dit doordat de steeds hogere kosten voor een tweede woning. De overdrachtsbelasting is substantieel hoger dan voorheen. Tel daar de vermogensheffing, toenemende parklasten en energiekosten bij op en je komt op een steeds hogere maandelijkse afrekening. Regelmatig ramen we vanuit Ginder voor recreatieparken de benodigde parklasten voor onderhoud en vervangingsinvesteringen en keer op keer zien we een stijging. Ten tweede zien we dat er vanuit steeds meer gemeenten quota’s worden gesteld op het maximaal aan te bieden tweede woningen in ontwikkelingen. Anders gezegd: een steeds groter deel van de nieuw te ontwikkelen woningen moet bedrijfsmatig in de verhuur gezet worden. We verwachten dat dit de verkoop van tweede woningen op termijn verder remt.

Uitponden blijft belangrijk financieringsmiddel

Gemeenten willen uitponden steeds vaker reguleren om versnippering in eigendom tegen te gaan. Hoe meer verschillende eigenaren er namelijk zijn op een park, hoe lastiger het behoud van uniformiteit en eenduidige uitstraling. De individuele eigenaren beslissen immers zelf in welke mate zij investeren in hun recreatiewoningen. Momenteel hebben gemeenten weinig publieke instrumenten in handen om uitponding tegen te gaan, alleen privaatrechtelijke instrumenten, denk hierbij aan een anterieure overeenkomst. Uitponding blijft interessant als financieringsmiddel. Echter is het voor de gemeente belangrijk dat de kwaliteit en mate van recreatief gebruik in het park goed blijft. Kijk vooral hoe je dit goed kan regelen, ook nu de markt stabiliseert moet je daarover in gesprek.

Samen voor een rendabele exploitatie

We zien bij Ginder binnen recreatieparken een interessante nieuwe ontwikkeling. Om bij de tijd te blijven moeten er in veel parken recreatiewoningen worden vervangen. Met alle kosten van dien. Steeds vaker zien we om die reden een bedrijfsmodel ontstaan waarbij de ontwikkelaar-exploitanten de woning verkoopt aan een particulier, waarbij deze een korting ontvangt als ze de woning een bepaald aantal weken per jaar via de exploitant in de verhuur zetten. Dit percentage kan verschillen per periode (hoog-/ laagseizoen). Dit model komt al veel voor bij ketens als Europarcs en Siblu. Maar het is ook interessant voor ontwikkelaar-exploitanten die een combinatie willen maken van ontwikkeling en verkoop van recreatiewoningen en bedrijfsmatige exploitatie. Opgeteld zorgt dit voor een rendabele exploitatie.

Vitaliteit vakantieparken

Bij Ginder adviseren we dagelijks over het vitaal houden van vakantieparken. Het hierboven geschetste biedt op dat vlak een positieve ontwikkeling. Wat we namelijk regelmatig zien is dat exploitanten relatief weinig investeren in hun parken omdat zij na uitdienen van het contract kunnen vertrekken en kiezen voor een nieuw park (‘park-hoppen’). Komen er minder nieuwe parken op de markt, dan wordt dit een stuk lastiger. We hopen dan ook dat exploitanten meer gestimuleerd worden om te blijven investeren in de parken om deze voor langere termijn te blijven exploiteren. Waar je dan het beste in investeert? Doe regelmatig onderzoek naar de behoeften van de consument (wat voor type recreatie is kansrijk op een bepaalde locatie) en sluit daar zo goed mogelijk bij aan. Ook Ginder kan hier bij ondersteunen en meedenken over het beste concept op de gewenste plek.

Wil je eens sparren over dit onderwerp, of heb je vragen? Onze collega's Sasja en Demi staan voor je klaar.