Transformatie van winkelpand naar woning: gewenst of bedreiging?
Waar de huurprijzen voor winkels vroeger altijd een stuk hoger lagen dan bij andere functies, zoals wonen, zien we nu op steeds meer plaatsen dat dit aan het veranderen is. Voor vastgoedeigenaren wordt het steeds interessanter om transformatie van hun leegstaande winkelpand te overwegen. Transformatie naar wonen vraagt een investering maar levert een stabiele huuropbrengst. In de huidige tijd met een schreeuwend woningtekort liggen de huurprijzen dan bovendien vaak hoger ligt dan die van een winkel.
Twee vliegen in één klap?
Op steeds meer plekken in winkel- en centrumgebieden zien we de laatste jaren langdurige leegstand ontstaan. Door te sturen op transformatie naar wonen wordt niet alleen de leegstand aangepakt. Ook het woningtekort wordt aangepakt. Twee vliegen in één klap zou je zeggen. Maar waar deze transformatieslag in aanloopstraten de levendigheid veelal ten goede komt, kan het juist een gatenkaas veroorzaken in winkelgebieden. De neiging bij veel gemeenten is groot om toe te geven aan de transformatiewens, onder druk van het woningtekort. De praktijk laat echter zien dat bestemmingsplanwijzigingen van detailhandel naar wonen (op de begane grond) ongewenste gevolgen heeft voor een winkelgebied. Dat geldt vooral bij de nog gevestigde ondernemers.
Een helder afwegingskader
Transformatie naar wonen is veelal permanent. Daarom moet goed afgewogen op welke locaties wonen wel of niet wordt toegestaan. Een goed winkelgebied is een compact winkelgebied. Winkels versterken elkaar. Dat geldt ook voor andere functies. Wanneer winkels worden afgewisseld door woningen, heeft dat invloed op de trekkracht en combinatiebezoek. De gatenkaas blijft hierdoor intact: echter niet langer door leegstand maar doordat van lege winkels woningen worden gemaakt.
Om als gemeente tegemoet te komen aan deze transformatieverzoeken, is een afwegingskader in de vorm van een duidelijke winkelcontour van belang. Een winkelcontour is de lijn die je trekt rond het gebied wat je als winkelzone wil handhaven. Een verzoek tot bestemmingswijziging van winkel naar woning voor een pand binnen de contour, wordt afgewezen. De contour kan in de loop der tijd worden aangepast Hierdoor kun je als gemeente perspectief formuleren en op transformatie sturen op de locaties waar het gewenst is, veelal in de aanloopstraten en niet in het kernwinkelgebied van de dorpskern.
Wil je hier meer over weten? Neem dan vrijblijvend contact op met John Bardoel of Jan-Willem Speetjens.
